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12月22日，湖州市住房和城乡建设局等三部门发布关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知。
据观点新媒体了解，《通知》旨在进一步加强湖州市商品房预售资金监管，保护资金安全，防范化解 房地产 风险，保障购房者合法权益，维护房地产市场秩序。
《通知》指出，严禁在监管账户外收取购房款。房地产开发企业要将购房人按合同约定支付的预购房款（定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金）全部存入商品房预售资金专用存款账户，不得存入其他账户。严禁在网签系统外售房和收取资金。发生以上行为的，由住建部门暂停销售、责令整改。
明确预售资金监管额度核定标准。房地产开发企业申报预售资金监管额度时，工程预算清册（毛坯）造价低于 4500元/平方米，按4500元/平方米计算。预售资金监管额度不得低于监管项目工程预算清册总额的130％。
严禁提前、超额支付监管资金。开发企业、施工单位要严格按照施工合同约定申报支付工程款，监理单位要严格审核签证，监管银行要根据监管项目工程形象进度表、各阶段资金使用计划等，严格审核房地产开发企业资金使用申请。
施工单位、监理单位如在工程款申报中出现隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助开发企业套取预售监管资金的，由属地住建部门依照规定处理并记入企业的诚信档案，造成损失的，承担相应法律责任。监管银行发现工程款项支付与资金使用计划不符，应暂停支付，并及时向属地住建部门报告，由属地住建部门督促房地产开发企业整改，监管银行接到整改到位的通知后再支付工程款项，不得擅自支付。
严把非工程款支出。非工程性费用支出按累计进账金额的 20%支付，最高不得超过监管项目工程预算清册总额的20%。商品房预售资金专用存款账户累计进账金额大于监管额度时，监管账户需留足剩余工程款金额。
另外，《通知》表示，强化各方监管责任。强化数据实时共享。监管银行网络系统应当与商品房预售资金监管系统进行数据对接，确保监管信息实时传输，并根据监管部门监管需要提供相应的金融数据服务。
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浙江湖州：防范化解房地产风险，加强商品房预售资金监管
骆训文
房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。
一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。
当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金?
以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方?
买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。
卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收;如果卖方违约，也不能放给买方，因为卖方已经向买方开具了定金收据，中介公司又向卖方开具了定金托管收据，因此托管的定金已经属于卖方所有，即若是卖方要双倍返还定金给买方，也应由买方向卖方直接主张，中介公司无权将属于卖方的钱支付给买方。
同时，摆在中介公司还有一个更重要的问题是，中介公司是否充分证据证明哪一方违约。
因此，在实践中买卖双方发生因一方违约起诉至法院时，法院依据证据情况认定的违约方未必与中介公司的判定完全相符，由此当中介公司提前将定金放予法院认定的“违约方”时，不时会被法院判定中介公司与“违约方”承担连带赔偿责任。
为此，为减少中介公司的风险，中介公司在无证据证明任何一方违约的情形下，最好的做法就是——谁都不放，既不放给卖方，也不放给买方，当然也不去抵扣佣金，直到双方纠纷经法院或仲裁机构最后裁判、或双方向中介公司提交约定定金归属的解除协议为止。
二、中介服务费支付和计算的佣金风险。
常见纠纷主要有因买卖双方私下交易(俗称“跳单”)产生的中介服务费纠纷;买卖双方一方违约导致交易不成引起的中介服务费支付和计算纠纷等。
买卖(租赁)双方通过中介公司提供的服务后，发生跳单、违约情形不付佣金时，前章已详细阐述，在此不再重复。本章仅主要论述佣金和必要费用的计算时，应注意如下事项：
1、合同或承诺书中无论买卖双方均应约定不少于佣金20%的必要费用的金额，防止一方违约(不排除卖方违约)时，中介公司在无法收取佣金时，向违约方收取多少金额的必要费用没有合同依据。
2、对于佣金支付时间和条件，最好不要随意添加不可预测或不可控制的附加条款。比如有业务员在合同中约定，如卖方在6月1日前无法收到全部楼款，则不必支付中介佣金，结果由于当时银行信贷收紧导致贷款审批迟延，致使卖方在6月3日才收到全部楼款，买方因此拒付佣金。中介为此诉诸法院向卖方追讨佣金最终也未获法院支持。
三、房屋买卖或租赁合同无效的标的风险。
这类纠纷主要因房屋买卖双方主体不合格或合同标的物房屋瑕疵引起。常见情况有房屋的产权共有人未经其他共有人同意私自出卖房屋;房屋被列入拆迁范围，卖方房产证尚未办出等，导致房屋买卖合同的无效、无法交付履行或无法办理过户手续等法律后果，从而引发第三人或购买人将出卖人起诉至法院，并往往以中介公司存在过错为由要求其承担赔偿责任。
四、一方违约交易无法履行的履约风险。
如买卖或租赁一方违约导致交易无法履行时，若发生诉讼常常会把中介公司列为第三人，此时中介公司应注意：
1、中介公司是否也存在违约情形，如是否有逾期放定、逾期赎楼、丢失重要文件资料等情形，中介公司的违约是否与一方的违约存在因果关系，如不存在中介公司一般不会承担法律责任。
2、中介公司应及时发送履约催告函、告知函等文件，并注意保留一方违约或守约的相关证据，以保护履行方，同时也是防范自身风险。
五、房屋被查封、无法赎楼、无法办理按揭等交易风险。
如果因上述客观或非主观故意的原因导致交易无法进行是，中介公司应注意：
1、看是否能够尽量采取补救措施，使交易继续进行。
2、若实在无法进行，做好买卖双方的沟通、解释工作，促使双方解除合同，化解纠纷，以便另寻其它交易的机会。
3、交易时中介公司应尽到谨慎审查义务，如及时查档，及时询问并打印卖方还贷清单、买方房产及信用状况，以免承担赔偿责任。
六、员工做私单、吃差价、挪用资金甚至卷款潜逃等内部管理风险。
中介公司中特别是关外、特别是租单，做私单现象可谓屡禁不绝，对于吃差价现象由于都是签订三方合同，买卖租赁价格比较透明，但是通过多收佣金的方式吃差价也并非个别，同时员工特别是经理挪用资金甚至卷款潜逃的现象也偶见报端。对于此种员工内部管理问题，我们认为：
1、公司管理均应规范，建立健全相应规章制度，
2、规范业务流程，不断修正科学完善的业务电子数据系统。
3、加强监督机制、包括内部监督和外部监督，特别是外部监督。
4、收放款时，要求不能仅看收据，还应详细对照合同，包括双方买卖合同、资金托管协议、补充协议等。
5、加强备用金管理，文员、区经等分行账务除作账面核查外，应定期或不定期对合同、单据等作抽查或全面检查。
6、严格制止业务员打白条，控制外用收据的管理，在公司分行或相关合同上出具严禁业务员向客户打白条的提示文字，并公布举报方式和欢迎客户举报。
7、加强业务部门财务知识的培训、法律意识的培训、职业道德的培训。
七、操作无房地产证单、阴阳合同、三方私下合同等的行政处罚风险。
首先要说明的是，近年来，深圳陆续出台一系列关于房产中介的规范性文件，虽然对规范房产中介服务市场起到作用，但这些规范性文件具有浓厚的行政色彩，且有些不具有严格意义上的法律效力，都只是从行政上管理规范房地产中介活动。民法通则和合同法可以解决房产中介合同纠纷的许多问题，但对居间合同的规定条款却十分有限，难以应对日趋复杂的房产中介纠纷案件。
但是，规范中的有些“高压线”中介公司如果触范，则会有较严厉的后果，如网站公示、列为不诚信“黑名单”、锁公司系统无法打印国土局正式合同等。中介公司应予以避免，并特别注意：
1、坚决不操作无房地产证的单。
2、约定阴阳合同的《价格变更确认书》上中介公司不在其上面盖章签字。
3、不签订手写的三方合同，即只让买卖双方签订房地产买卖合同，再签订三方资金监管协议。
为进一步加强商品房预售资金监管，保护资金安全，防范化解房地产风险，保障购房者合法权益，浙江湖州进一步加强商品房预售资金监管工作。
12月22日，浙江省湖州市住房和城乡建设局等3部门发布《关于进一步加强商品房预售资金监管工作的通知》（简称《通知》），《通知》包含严禁在监管账户外收取购房款；明确预售资金监管额度核定标准；严禁提前、超额支付监管资金；严把非工程款支出；强化数据实时共享；强化各方监管责任等六个方面。
严禁在监管账户外收取购房款方面，房地产开发企业要将购房人按合同约定支付的预购房款（定金、首付款、全款及分期付款中的后续资金）全部存入商品房预售资金专用存款账户，不得存入其他账户。严禁在网签系统外售房和收取资金。发生以上行为的，由住建部门暂停销售、责令整改。
明确预售资金监管额度核定标准方面，房地产开发企业申报预售资金监管额度时，工程预算清册（毛坯）造价低于4500元/平方米，按4500元/平方米计算。预售资金监管额度不得低于监管项目工程预算清册总额的130％。
《通知》明确严禁提前、超额支付监管资金，开发企业、施工单位要严格按照施工合同约定申报支付工程款，监理单位要严格审核签证，监管银行要根据监管项目工程形象进度表、各阶段资金使用计划等，严格审核房地产开发企业资金使用申请。施工单位、监理单位如在工程款申报中出现隐瞒、虚构事实或者出具虚假证明材料，套取或者协助开发企业套取预售监管资金的，由属地住建部门依照规定处理并记入企业的诚信档案，造成损失的，承担相应法律责任。监管银行发现工程款项支付与资金使用计划不符，应暂停支付，并及时向属地住建部门报告，由属地住建部门督促房地产开发企业整改，监管银行接到整改到位的通知后再支付工程款项，不得擅自支付。
同时，严把非工程款支出。非工程性费用支出按累计进账金额的20%支付，最高不得超过监管项目工程预算清册总额的20%。商品房预售资金专用存款账户累计进账金额大于监管额度时，监管账户需留足剩余工程款金额。
强化数据实时共享方面，监管银行网络系统应当与商品房预售资金监管系统进行数据对接，确保监管信息实时传输，并根据监管部门监管需要提供相应的金融数据服务。
强化各方监管责任方面，《通知》要求，各区县建设局要加强对开发企业、施工单位、监理单位行业管理，督促开发企业按规定使用商品房预售资金。人民银行各县支行、市银保监各县监管组要加强对监管银行预售资金监管行为的监督检查，督促监管银行按规定审核预售资金使用。
关于“湖州：加强商品房预售资金监管工作 防范房地产风险”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！
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