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近期，包括华润万象生活、中国海外发展等央企相继出手，并购出险房企或寻求资产处置房企的旗下项目。同时，招商蛇口、华润置地等央企的并购资金获得支持。
业内人士认为，银行有额度、房企有意愿、监管有支持的三重条件得到满足，并购将明显提速。
资金支持
中国证券报记者注意到，在监管部门鼓励并购出险房企优质项目的背景下，房企并购资金正得到解决。
日前，建发地产、招商蛇口并购债发行落地。建发地产募资10亿元，其中4.6亿元将用于并购2个标的房地产项目公司股权。招商蛇口募资12.9亿元用于房地产项目并购。
1月26日，华润置地官微披露，华润置地及所属华润万象生活分别与招商银行签署《并购融资战略合作协议》。招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度，专用于华润置地和华润万象生活并购业务。
金融机构也在蓄力。1月24日，浦发银行发布2022年第一期金融债券发行结果公告，本期债券发行300亿元，其中50亿元为房地产项目并购主题债券。这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。
浦发银行此前表示，将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，稳妥有序推进募集资金投放，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业优质项目。加强风险控制和贷后管理，做好资金用途监控，助力房地产行业良性循环和健康发展。
“若金融机构并购债不计入银行‘两道红线’，将有利于并购贷款的发放，加速出险房企的风险化解。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星告诉中国证券报记者。业内人士表示，在政策鼓励下，金融机构支持力度加大，满足了并购环节中的“银行有额度”。
央企牵头
央企、地方国资收购意愿较强。央企正扛起这轮并购的“大旗”，地方国资也身影频现。
禹洲集团1月5日晚公告称，拟以不超10.6亿元向华润万象生活出售间接全资附属公司禹洲物业服务有限公司。
1月21日晚，世茂集团发布公告，拟作价10.6亿元出售上海世茂置业发展有限公司给上海久事北外滩建设发展有限公司。上海市国资委间接持有上海久事北外滩建设发展有限公司100%股权。世茂集团预计，该出售事宜将收益约2.7亿元。出售所得款项约90%用于偿还债务，其余10%用作一般企业用途。
1月24日，雅居乐集团发布公告，拟作价18.44亿元出售所持广州利合约26.66%股权给中国海外发展间接全资附属公司广东中海地产有限公司。
华润置地在1月26日的并购融资战略合作协议中表示，该协议的签署将支持华润置地把握市场机会参与房地产项目并购，有利于发挥并购在防范化解行业风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用。
积极自救
对出险房企及亟需补充现金流的房企而言，处置资产意愿强烈。
国家企业信用信息公示系统显示，近日上海融创房地产开发集团有限公司、陆家嘴国际信托有限公司退出常州融誉置业有限公司(简称“常州融誉置业”)。常州融誉置业新增股东为珠海斗门益发置业有限公司。
1月26日，中国奥园发布公告，公司间接全资附属公司以2.15亿加元向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。该交易完成后，中国奥园预计将获得1530万加元收益。中国奥园表示，正根据境外债权人合约优先级推进境外债务重组，相关谈判正在进行。
境内资产处置方面，中国奥园已陆续转让、退出包括广东阳江、浙江湖州、江西九江、广西浦北、福建漳州等多个项目。境外资产处置方面，2021年11月，中国奥园曾以9亿港元出售香港一处物业项目。中国奥园表示，目前仍有包括香港、澳大利亚等地的项目在处置中。
1月11日，世茂集团曾表示，正与若干潜在买家就出售若干物业进行讨论，在合适条件下会考虑出售部分资产以降低集团负债。1月26日，中国证券报记者从多位接近世茂集团的人士处获悉，世茂集团目前正与多家投资方就资产出售事宜进行讨论，世茂集团考虑出售的资产包括颇受市场关注的世茂深港国际中心和国内一些重点项目。目前，在谈的意向方包括央企、地方国资等。
“自2021年12月底《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》发布以来，政策趋向支持优质房企收购出险和困难的大型房地产企业优质项目，未来优质项目并购将成重要方向，央企主导的并购也将持续增加。”中指研究院企业事业部负责人刘水在接受中国证券报记者采访时表示。
集中供地政策相继“赴约”，“缺货”已久的广州率先打响四个一线城市“第一枪”。22个重点城市中，青岛、天津等地之前已相继公布。
中国证券报记者梳理发现，审慎成房企主要态度，不少房企管理层表示将注重多元化拿地方式，在降档等相关新政要求下，寻求稳健发展。
政策陆续出台
3月26日，广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地，全部为涉宅地，供地总面积约393万平方米，起拍总价超901亿元，计划于4月26日至27日分批限时竞价出让。
广州是四个一线城市中率先集中供地的城市。从出让的区域来看，这次供地主要集中在外围区域，其中增城区18宗，是供地最多的区域，白云区有8宗。
今年2月底，有消息称四个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市开始实施“两集中”供地政策。
所谓的“两集中”，即“集中发布出让公告，集中组织出让活动”，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。
青岛是第一个公布集中供地的城市。青岛市自然资源和规划局2月24日发布消息称，2021年严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。2月25日晚间，济南跟进。
市场普遍认为，该政策有利于“稳地价、稳房价、稳预期”目标的实现。某TOP20房企投资总监称：“集中供地会让房企拿地更加谨慎，前期做好准备工作，有针对性地去争取自己最擅长的地块，毕竟在某一时段可以用于投资的资金量有限。”
多元投资成重点
供地风格生变下，房企应如何应对？融创中国董事会主席孙宏斌称，不调控，地价比房价涨得快，开发商赚不了钱，老百姓也买不起房。不调控，对谁都没好处。
应对，成了行业内普遍思考的问题。融创中国在2020年年报中的表述是：公司将密切关注集中供地政策的推行和带来的影响，审慎把握公开市场的机会。未来，公司将继续坚持以地产开发为核心主业，保持地产主业的均衡高质量发展，加速提升“地产 ”业务的竞争优势。
“当前土地获取方式已经发生变化，未来房地产市场从土地红利、金融红利转向管理红利，有专业能力的服务型公司的价值将凸显。”在绿城管理控股行政总裁李军看来，轻资产模式不受“三道红线”和集中供地等调控政策的影响，可以全周期获取代建项目并采取主动开发节奏。
时代中国董事会主席岑钊雄在2020年业绩发布会上表示，公司继续看好中国房地产行业的发展态势，将确保住宅开发业务更有质量地增长，进一步加大城市更新业务的竞争优势，协同发展商业、产业园等业务。
“绕道”招拍挂后，越来越多的房企将目光投向收并购、城市更新。“旧改之王”佳兆业集团披露，公司2020年成功转化9个城市更新项目，转化货值为640亿元；通过收并购、城市更新等渠道获取项目25个，预计货值为1326亿元。
“未来三年，公司计划至少有50个城市更新项目完成转化，将促进公司毛利率和净利率的提升。”佳兆业集团管理层在3月25日下午举行的业绩说明会上表示。
变局中寻增长
在“房住不炒”的总基调下，行业的调控正不断加码。
湖州3月27日发布通知称，除明确实行集中供地外，还提出强化住房金融监管，具体为：建立住宅用地购地资金来源审查机制，对购地资金来源进行穿透式审查，严禁非自有资金购地。严格住房信贷政策，强化借款人资格和购房首付资金来源审查，严防消费贷款、经营性贷款等违规用于购房。
之前，北京、上海、广东等地均针对经营贷、消费贷流入楼市表态，呈现“全面围堵经营贷”局面。3月26日，银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》明确，坚决打击经营用途贷款违规流入房地产领域的违法违规行为。
中国海外发展管理层认为，房地产市场的竞争发展是一个长跑，下半场竞赛刚刚开始，而分化将是下半场的最重要特征。具体表现为：市场分化，一二线及强三线城市将是主战场；企业分化，“三道红线”和“两条红线”将阻断高杠杆房企扩张路径，中小型房企规模快速上升的通道被关闭，优胜劣汰的行业整合将进一步加速；投资分化，土地日益稀缺，单项目投资额越来越大，财务稳健、资金实力强劲者拥有更多机会，具备商业资产投资运营、旧改、城市更新等城市运营能力的企业拥有更多机会；精细化、数字化管理能力强的企业才能在竞争中胜出；好产品、好服务永远是赢得客户的关键。
对房企而言，多措应对求发展是不二选择。佳兆业集团董事会副主席、行政总裁麦帆表示，公司要提高资本资产运营水平，优化新事业投资，整合旗下多元产业协同发展，地产主业为新事业发展赋能，新事业为主业发展助力，不断提升“地产 城市更新 产业”的市场竞争力。
世茂股份董事许世坛在2020年业绩发布会上表示，面对监管政策调控的新局面，房地产市场整体增速放缓，未来的高速增长点是多元化业务。新趋势对于开发商的综合运营能力、财务管理能力提出了更高的要求，而世茂股份的优势恰恰在于多元产品的开发与运营，以及长期以来稳健的财务结构。
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